Comment connecter un projet immobilier urbain à la nature ?

Le confinement nous l’a fait ressentir, l’été et ses températures élevées ne manqueront pas de le souligner à leur tour : le besoin de renforcer la présence de la nature en ville est criant. Bien-être, convivialité, santé… les bienfaits d’une urbanité plus végétale ne manquent pas. Mais comment la ville, toujours plus dense, peut-elle accorder une vraie place à la nature ? Maillon important dans la construction de l’urbain, la promotion immobilière a un rôle à jouer en la matière. Qu’il s’agisse de réhabilitation de l’ancien ou de construction neuve, la dimension écologique revêt une importance croissante.

Pour en discuter, nous vous proposons une rencontre avec Grégoire Moncharmont. Écologue au Bureau d’Études en Écologie, Biodiversité et des Alternatives (B2EBA), il intervient sur des projets immobiliers dans toute la France, qu’ils soient situés en milieu urbain, en zone agricole ou naturelle. Grégoire nous accompagne notamment sur notre projet de la Villa Monoyer dans le 3ème arrondissement de Lyon, où les enjeux en termes d’écologie, de biodiversité et de préservation du paysage et de la nature sont particulièrement présents.

Quels sont les principaux enjeux environnementaux d’un projet immobilier de centre urbain ?

À mes yeux, le plus gros enjeu concerne l’artificialisation et l’imperméabilisation des sols. C’est un sujet qui est souvent négligé car il est difficile à mettre en valeur dans un projet. Mais pour autant, le sol est un milieu qui abrite une biodiversité très importante. C’est tout simplement la base de nombreux écosystèmes. Et c’est un sujet d’autant plus capital qu’une fois qu’un sol a été artificialisé, il est difficile de revenir en arrière. Il faut des centaines d’années pour qu’un sol se forme grâce à des processus naturels. A l’échelle d’une vie humaine, un sol modifié ne pourra jamais être restauré convenablement).

Par artificialisation, j’entends toutes modifications des caractéristiques propres d’un sol. Chaque sol à ses caractéristiques (argileux, calcaire, sableux…). En agriculture on y associe souvent la notion de terroir. Ce terroir, lorsque l’agriculture est naturelle, s’exprime dans le goût, la couleur de l’aliment produit, sa texture. De la même manière, la biodiversité n’est pas la même selon le type de sol et la végétation. La diversité des sols est donc une vraie richesse.

On peut nuancer cet élément sol en zone urbaine, car la majorité des sols ont déjà été modifiés. Et, je pense qu’il est préférable d’imperméabiliser des sols urbains déjà modifiés, là où les dégâts sur les écosystèmes sont importants, plutôt que d’artificialiser des sols en zone agricole ou en zone naturelle, en périphérie des villes.

En centre urbain la sauvegarde des sols est particulièrement compliquée puisque l’on travaille dans un contexte où les espaces sont déjà très restreints. Pour autant si l’on veut faire progresser la qualité des sols dans les projets de construction et d’aménagement urbains, il faut comprendre qu’il ne suffit pas de faire de la pleine terre pour conserver un sol. Car souvent les travaux de déblais/remblais associés à ces opérations viennent bouleverser irrémédiablement la structure du sol et les apports de terre végétale ou de compost ne sont pas tout le temps adaptés.

Pour ne pas se retrouver avec des sols homogènes d’un projet à l’autre dans nos villes, il faut être attentifs à la diversité de ces apports. Et Il est souvent préférable de redynamiser des espaces et de travailler la qualité et la fonctionnalité de ceux-ci, plutôt que de conserver des sols déjà dégradés sans y apporter ce travail de redynamisation.

Tous les espaces qui pourront être protégés de l’artificialisation feront une vraie différence. Je pense notamment aux circulations piétonnes très larges ou encore aux terrasses d’agrément surdimensionnées…Ce sont des éléments esthétiques mais qui nous coupent de la pleine terre. Et, en dehors de la biodiversité qu’elle apporte, la pleine terre a cet avantage énorme, et naturel, d’absorber l’eau, de la stoker, de la filtrer et de réguler les températures : elle apporte de la chaleur en hiver et de la fraicheur en été.

Pouvez-vous nous présenter le métier d’écologue ? Comment s’intègre-t-il au sein des équipes pluridisciplinaires à l’œuvre dans les projets immobiliers ?

Un écologue étudie les écosystèmes, que ce soit en milieu urbain ou naturel. Il identifie les qualités et les enjeux d’un site et analyse les impacts de l’activité humaine. Nous accompagnons les constructeurs et aménageurs dans la conception d’un projet qui aura l’impact le plus limité possible sur son environnement. Nous cherchons par exemple à y intégrer la biodiversité locale, à proposer des solutions cohérentes avec le site dans lequel le projet s’implante.

Une grande partie de notre travail repose aussi sur la sensibilisation des autres parties prenantes du projet. Notre société s’est beaucoup éloignée de la nature et il nous faut donc prendre le temps d’expliquer notre démarche, ses enjeux et ses bénéfices. C’est généralement le maître d’œuvre qui nous contacte pour intervenir sur un projet. Nous travaillons directement avec lui, les paysagistes et les architectes. Ensemble, nous concevons des systèmes qui s’intégreront dans les espaces extérieurs ou directement dans le bâtiment : de la végétation sur les toits, des nichoirs en façade…

Plus l’écologue intervient en amont, dans l’idéal dès la phase des études de conception (avant le dépôt d’un permis de construire), plus son travail sera impactant car le projet aura été conçu et discuté autour de cet enjeu écologique.

Le paysage d’un projet immobilier, qui, hier, pouvait être réduit à son aspect esthétique, revêt un véritable potentiel écologique. Comment l’exploiter au mieux ?

Le paysage doit proposer un maximum de surfaces favorables à la biodiversité. La clé est de maximiser et de densifier la végétation. Par exemple, une pelouse tondue toutes les deux semaines sera moins bénéfique à la biodiversité qu’un espace végétal plus dense regroupant différentes strates : des arbustes, des graminées, des fleurs etc.

Les espaces extérieurs du projet immobilier doivent également s’intégrer parfaitement au site et aux enjeux locaux : il est primordial de choisir des végétaux indigènes et bien adaptés à l’écosystème du site.

Enfin, il faut proposer divers habitats pour la faune, des structures différentes : un point d’eau, des arbres, une prairie… C’est en multipliant les typologies d’espaces que nous enrichirons la biodiversité. En milieu urbain, les espèces mettent un peu plus de temps à recoloniser un territoire mais il faut tout de même souligner qu’une partie de la biodiversité s’est très bien adaptée à la ville. Il y fait plus chaud, les prédateurs sont moins nombreux et la nourriture y est facilement accessible. C’est le cas notamment pour les passereaux : les mésanges et les moineaux vont rapidement recoloniser un espace qui aura été intelligemment végétalisé.

La densification semble être la solution pour lutter contre l’étalement urbain, gourmand en terres agricoles et peu propice à un allégement de la mobilité. Mais comment une ville plus dense peut-elle être plus verte ?

On en revient au premier enjeu que nous avions abordé au début de notre échange : l’artificialisation et l’imperméabilisation des sols. Il me semble en effet capital de préserver des terres agricoles en contact direct avec la ville. Pour les épargner de l’urbanisation galopante, il vaut donc mieux densifier.

Nous disposons des connaissances techniques et scientifiques pour réussir à intégrer de la verdure sur les bâtiments. Et en la matière, nous pouvons faire des choses très simples et pour autant très efficaces.

Je pense notamment aux petits villages du sud où l’on trouve souvent au pied des murs des maisons une petite bande de quelques centimètres carré de pleine terre. Cela suffit pour y faire pousser une plante grimpante sur toute la façade. C’est une solution low tech, comparée par exemple au fameux mur végétal du quai Branly, et elle fait des merveilles !

Je pense également à celles que l’on appelle les « mauvaises herbes ». Je préfère les nommer « herbes spontanées ». Si elles poussent spontanément, c’est justement parce qu’elles sont adaptées à l’écosystème dans lequel elles se développent. Nous avons l’impression que laisser ces herbes s’épanouir est signe d’un mauvais entretien, que c’est sale. Mais c’est juste une question d’habitude, de culture…  Évidemment les herbes trop invasives ou allergènes doivent être maitrisées, mais pour le reste ces herbes ont tout à fait leur place dans nos paysages urbains.

La question économique rentre aussi beaucoup en jeu : une grande dalle en béton coutera moins cher à entretenir que de petits espaces verts…. La solution passe peut-être par une implication et une réappropriation de ces espaces par les citadins : ne pas toujours attendre que la ville entretienne les espaces verts mais prendre les devants. C’est ce qui se passe ponctuellement à Paris où les habitants peuvent s’engager à planter et entretenir la plate-bande autour d’un arbre de leur quartier.

Quels sont les projets immobiliers, en France, ou dans le monde, qui vous semblent modèles en la matière ?

Il m’est difficile de vous répondre car il faut pouvoir faire la part des choses entre les très beaux dossiers de communication et la réalité du terrain. Un écologue s’intéresse au fond du projet autant qu’à sa finalité : son fonctionnement, son système d’arrosage, la nature des végétaux adaptés ou non au climat, le travail et la provenance du sol… Nous nous basons aussi sur un état des lieux complet du site pour diagnostiquer l’écosystème qui existait avant le projet. Il peut y avoir de très beaux projets qui apportent beaucoup de verdure mais qui ont complètement détruit l’écosystème préexistant.

À l’inverse, certaines solutions plus minimalistes et donc à première vue beaucoup moins impressionnantes auront davantage respecté le site. Encore une fois, quelques plantes grimpantes bien adaptées au lieu et qui vont évoluer naturellement seront dans dix ans beaucoup plus intéressantes qu’un mur végétal, par exemple, parce qu’à l’usage, le mur demande beaucoup d’entretien, un remplacement régulier des plantes et s’avère très gourmand en arrosage. Le véritable potentiel écologique d’un projet ne s’exprime pas à sa livraison mais des années plus tard.

Pour en revenir donc à la question, la sélection de projets immobiliers urbains modèles est d’autant plus impossible que pour certains projets, les solutions écologiques sont passées sous silence car elles ne sont pas forcément « glamour ». Je pense notamment à la redynamisation d’un sol avec du fumier, du BRF (bois raméable fragmenté), du compost ou à la réutilisation des arbres sur place, en mobilier ou débités en petits tas pour les insectes. Ce ne sont pas des points qui sont mis en avant dans la communication. Et pourtant, ils ont un rôle écologique très puissant. Il faut donc une connaissance complète du projet pour pouvoir le juger.

Quelles sont, pour vous, les potentialités d’un projet immobilier urbain tel que la Villa Monoyer ?

C’est un projet très intéressant car son jardin présente un intérêt écologique capital pour le milieu urbain dans lequel il se situe. On y trouve des arbres très matures, ce qui est rare en pleine ville. Malheureusement, beaucoup d’essences sont en mauvaise santé. Il est donc primordial de sauvegarder et redynamiser cet espace vert exceptionnel. Il y a, sur ce projet, un vrai intérêt à ce que l’humain intervienne. Je suis convaincu que la main de l’homme peut être bénéfique pour la nature. En diversifiant la végétation par exemple, la biodiversité deviendra plus riche.

Ici, nous avons la chance de travailler avec une maîtrise d’ouvrage qui est déjà sensible aux enjeux écologiques et qui se donne les moyens de bien comprendre la biodiversité du site. En tant qu’écologue, j’ai pu intervenir très tôt, dès le démarrage des études de conception. De plus un spécialiste a pu étudier l’état phytosanitaire et mécanique de chaque arbre. Le projet est donc entièrement réfléchi en fonction de son potentiel écologique. Le parti-pris est clair : c’est le projet architectural qui doit se fondre au milieu des arbres et non l’inverse (comme c’est malheureusement trop souvent le cas). Dans mon travail, je prends aussi compte de l’entretien de ces espaces sur le long terme : la végétation va évoluer et la dimension écologique dépend aussi de la façon dont on va l’entretenir.

Merci beaucoup à Grégoire pour le temps qu’il nous a accordé pour cet échange. Pour suivre l’avancée de notre projet immobilier commun, la Villa Monoyer, découvrir ce qui est prévu pour son jardin et la restauration de la bâtisse, rendez-vous sur la page dédiée !