Faire ville commune : cas pratique
« L’avenir de l’espèce humaine est lié à la ville », c’est ce que déclarait en 2006 la sous-secrétaire générale de l’ONU, Anna Tibaijuka. Alors que plus de la moitié de la population mondiale vit déjà dans des zones urbaines, les villes qui s’étendent et se densifient sont confrontées à de nouveaux enjeux autour du « bien vivre ensemble » : comment mieux vivre en y étant toujours plus nombreux ?
Initiatives citoyennes et co-construction : grande tendance immobilière urbaine
Bien légitimement, de plus en plus de citadins s’emparent de ces questions et l’on constate une implication citoyenne croissante dans la construction de la ville. Ces initiatives citoyennes donnent lieu à des projets de co-construction, d’urbanisme temporaire qui participent à l’émergence d’une ville plus vivante. En parallèle néanmoins, depuis plusieurs années, on assiste à une multiplication des recours à l’encontre de projets d’urbanisme, dont une certaine proportion peut être abusive. Réflexe défensif, mauvaise compréhension du jeu des acteurs, projets parfois mal adaptés au territoire… les raisons de ces contestations sont multiples.
Or, dans un contexte de croissance urbaine où il faut héberger toujours plus de personnes et d’activités dans des immeubles nouveaux, anciens ou rénovés, l’enjeu est d’éviter les situations de blocage qui engendrent des tensions fortes et de l’exclusion. Il est donc capital de passer à une dynamique où l’implication croissante des citadins dans l’évolution de leur ville est accompagnée de pédagogie et encouragée, afin d’être créatrice de valeur ajoutée. Experts de leur territoire, les citadins peuvent participer à la conception de projets pertinents, utiles et moteurs du vivre-ensemble.
C’est ce que, chez youse, nous appelons « Faire Ville Commune ». Qu’entend-on concrètement par-là ? Tenir compte et impliquer l’ensemble des acteurs du monde urbain dans la construction de la ville : propriétaires fonciers, collectivités, acteurs de l’aménagement ou de l’immobilier et usagers/citadins.
Plus que d’en parler en abstraction, nous vous proposons d’illustrer ce propos par un exemple concret : le projet de la « Villa Monoyer » sur lequel nous travaillons avec Récipro-Cité depuis plus d’un an. Découvrez avec nous toutes les facettes de cet incroyable projet…
Villa Monoyer : un site d’exception et des enjeux majeurs
Un lieu unique en plein centre de Lyon
Au cœur du 3ème arrondissement, la « Villa Monoyer » est une maison bourgeoise datant de 1835. Son parc boisé s’étend sur plus de 5.000m 2. Début 1900, la villa est occupée par le professeur Monoyer, l’un des pionniers de l’ophtalmologie. Elle est, depuis, restée dans la famille. Pour la protéger, Elizabeth Juvet et ses frères, les propriétaires actuels, ont fondé avec des riverains et des passionnés de l’histoire de la médecine, l’association « Villa Monoyer ».
Créée en 2015, l’association avait initialement deux objectifs : faire vivre le lieu en l’ouvrant à intervalle régulier au public et transformer la propriété en un espace dédié à l’histoire des sciences médicales. Après un premier projet de transformation du lieu en 2017 qui n’a pas pu aboutir, la parution du nouveau PLU-H a donné un nouvel élan à la reconversion de la propriété.
Tout à la fois oasis de verdure et patrimoine historique, le lieu, en plein centre de Lyon, est unique. La « Villa Monoyer » et son parc s’inscrivent au cœur d’un ilot résidentiel très monovalent. Ils constituent de par leur position très centrale, l’envergure du parc et le caractère patrimonial de la maison, une excellente opportunité d’offrir aux riverains un lieu de respiration, d’animation, de rencontre, de culture. Il s’agit donc d’un lieu structurant à l’échelle de son quartier.
Une évolution du PLU qui laisse place à un nouveau projet>
Si le projet de 2017 n’a pas été concrétisé, c’est en partie parce que l’ancien PLU ne le permettait pas. À l’époque la propriété était presque en totalité inscrite en Espace Boisé Classé et en Emplacements Réservés pour équipement et espace vert publics.
Ces zonages impliquaient un portage public de ce projet qui, assez coûteux. Dans le cadre de la mise en place du nouveau PLUH du Grand Lyon, approuvé le 13 mai dernier, la collectivité a donc préféré définir un zonage qui garantit la préservation du parc et de la Villa Monoyer et permet un portage privé du projet, dans l’esprit lyonnais du partenariat public/privé en matière d’urbanisme.
Désormais, la parcelle ne figure plus en emplacement réservé. Mais, la Villa et la Chapelle qui en dépend sont désignées comme éléments bâtis patrimoniaux à préserver. Une partie du parc dans laquelle s’érigent des arbres remarquables est sanctuarisée en Espace Boisé Classé, une autre partie du parc, moins noble mais accueillant quelques arbres remarquables est classée en Espace Vert à Valoriser, ce qui permet de projeter des constructions, sous réserves de préserver les plus beaux sujets et de prévoir des compensations. En la matière, l’ambition du projet de youse et Récipro-Cité va bien au-delà de la notion de « compensation » et prévoit plutôt la revalorisation de ce parc du 19ème dans son ensemble et sa restitution aux lyonnais qui pourront venir le visiter, s’y restaurer ou s’y promener.
Grâce à ce nouveau zonage mieux adapté, youse et Récipro-Cité ont pu initier un nouveau projet immobilier et paysager qui a recueilli l’approbation des propriétaires et des membres de l’association. Dans ce nouveau projet, les deux sociétés partenaires se projettent à la fois dans la réalisation et au-delà dans sa gestion animation afin d’en assurer la pérennité.
Car telle est l’équation de la réussite du projet : qu’il soit bénéfique à tous, qu’il soit ouvert au quartier et participe au vivre-ensemble et qu’il soit équilibré financièrement à long terme pour pérenniser les activités qui vont s’y implanter.
Co-conception d’un projet immobilier mixte, emblème de la Living City
L’implication privée et citoyenne pour déterminer les besoins et les intentions
Les propriétaires et l’association Villa Monoyer sont très impliqués dans l’avenir du site. Après plusieurs années de fonctionnement, l’association a tissé des liens avec l’écosystème local : les commerces, les riverains. Très active, elle a également noué des partenariats avec des écoles ou d’autres associations auxquelles elle ouvre les portes du parc le temps d’un événement, d’une animation, d’une soirée. Propriétaires et association disposent donc d’une profonde expertise « terrain » des usages et des besoins propres au quartier.
Il y a entre ces deux acteurs « citoyens » une véritable concertation : même s’il est clair que les propriétaires sont indépendants dans leur prise de décision quant au futur projet, ils sont demandeurs de l’avis consultatif de l’association. « Nous avons demandé à youse et Récipro-Cité d’assister à chaque conseil d’administration et à l’assemblée générale de l’association afin de venir y présenter les avancés du projet », témoigne Elizabeth Juvet. Transparence, concertation, volonté de respecter le patrimoine historique et de donner une dimension culturelle au projet… Au départ de la consultation, les propriétaires et membres de l’association ont donné un cahier des charges précis de leurs attentes. Charge à notre équipe de les retranscrire dans le projet paysager et immobilier.
La traduction de ces besoins en projet immobilier : le travail de youse et Récipro-Cité
Récipro-Cité combine deux métiers, l’Assistance à Maitrise d’Usage et la Gestion-Animation d’immeuble, de résidence ou de quartier. Spécialiste de l’habitat inter-générationnel et plus largement du développement de solutions autour du vivre-ensemble, Récipro-Cité a associé son savoir-faire à celui de youse, reconnu comme un promoteur immobilier innovant.
L’équipe a ainsi mis son expertise de « sachants » au service des envies et besoins exprimés par les propriétaires et l’association. Études, ateliers, concertations ont permis d’impulser et de co-construire avec toutes les parties prenantes un projet unique autour d’une thématique à forte empreinte sociétale : « vivre et faire ensemble à tous les âges ».
Réglementation, construction mais aussi business model qui assure la viabilité de l’exploitation… Le projet s’est affiné, précisé jusqu’à devenir celui que nous vous présentons maintenant.
Un projet immobilier axé sur le vivre et faire ensemble
Le projet a une véritable vocation inter-générationnelle. La « Villa Monoyer » rénovée et étendue devient un tiers-lieu, ouvert à tous, habitants du quartier et visiteurs qui proposera : en son rez-de-chaussée un espace « salon de thé et restauration » et un espace d’exposition et d’évènements, et dans ses étages des appartements en coliving pour étudiants, jeunes actifs et aidants.
À la rénovation de la Villa viendra s’ajouter un programme neuf de résidence services séniors qui s’intégrera harmonieusement dans le parc.
Enfin, comme le souhaitaient les propriétaires, la chapelle et des Lumipods proposeront un parcours d’exposition sur l’histoire de la médecine lyonnaise du XIXème siècle, et notamment sur Ferdinand Monoyer.
Comme l’exprime Serge Le Boulch, président de Récipro-Cité, la ligne directrice est claire : « créer un véritable lieu de vie qui ait du sens, créer les conditions qui permettent aux usagers d’interagir, de se rendre des services, de transférer les savoirs en faisant disparaître les silos de l’âge. » « Il n’y a aucun doute sur le fait que les séniors prennent une part active dans la réception des visiteurs du tiers-lieu. La clé de la réussite réside donc dans l’ouverture au quartier », témoigne encore Serge Le Boulch. La co-construction et l’implication de toutes les parties prenantes bien en amont du projet prend donc tout son sens…
Volonté politique affirmée au PLUH, attentes citoyennes, et réussite de projet…
L’outil PLUH traduit bien la volonté des élus de permettre la réalisation d’un projet exemplaire sur le site de la « Villa Monoyer ». La concertation menée par youse et Récipro-Cité a pu faire émerger les nombreuses attentes citoyennes autour du projet, reste maintenant à mettre en œuvre le projet. Sébastien Lapendry, co-fondateur de youse nous parle des étapes cruciales à venir dans la concrétisation du projet.
« Maintenant que les attentes politiques et citoyennes se sont exprimées, c’est à notre équipe composée notamment du cabinet du cabinet Z architecture, du cabinet BIG BANG paysagistes de concevoir, avec l’avis d’un expert arboricole et avec l’accompagnement des techniciens de l’urbanisme de la Ville de concevoir avec nous et avec l’aide des techniciens de l’urbanisme de la Ville et de leurs conseils en architecture et en architecture du patrimoine, un projet paysagé et immobilier à leur hauteur. C’est un travail de dialogue, dans la compréhension des enjeux de chacun qui doit donc se poursuivre tout au long du premier trimestre 2020 pour aboutir à un projet de grande qualité architecturale et paysagère et économiquement viable afin de donner un nouvel avenir à ce patrimoine exceptionnel… ».
Un travail passionnant sur lequel nous ne manquerons pas de vous donner un éclairage en avril prochain.
